FT23A-2020 Onroerend goed beleggingen

8 juni 2020

Het aandeel Unibail-Rodamco-Westfield (URW) is de afgelopen week met bijna 50% gestegen. Daarmee was het niet eens het sterkst stijgende fonds in Europa de afgelopen week.

Die eer gaat naar Hammerson. De aandelenkoers hiervan steeg deze week met 86%. De overeenkomst tussen de beide aandelen is dat zij onroerend goed fondsen zijn. Jarenlang werd deze beleggingscategorie standaard opgenomen in gespreide portefeuilles. Immers onroerend goed was een stabiele belegging. Panden verloren niet, zoals sommige aandelen, van de ene dag op de andere hun waarde. Bovendien zorgden de huurinkomsten voor een stabiele kasstroom. Toch zullen de aandeelhouders van URW tijdens de jaarvergadering van morgen (dinsdag 9 juni) niet al te vrolijk zijn.
Immers ondanks de stijging van bijna 50% afgelopen week is het koersverlies dit jaar nog altijd 50%. URW is eigenaar van diverse winkelcentra in onder andere Frankrijk, Spanje en Nederland. 89% van haar beleggingen zit in deze sector. De overige 10% is belegd in congrescentra (6,7%) en kantoren. Kijken we naar de intrinsieke waarde dan stond in het jaarverslag dat dit € 200 was. Oftewel de huidige koers schat in dat de winkelcentra van URW moeten worden afgewaardeerd met 65%. Of dat reëel is zal de komende tijd leren. Door de Covid-19 crisis vallen er huurinkomsten weg. Huurders hebben geen omzet meer en vragen de verhuurder om hen te helpen door deze crisis te komen. In het zwartste scenario schetsen sommigen dat de grote winkelcentra door consumenten worden gemeden en dat alles online besteld gaat worden. Of dat zo is valt nu niet met 100% zekerheid te voorspellen. Wat wel duidelijk is dat onroerend goed belegging niet meer de rustige en stabiele beleggingscategorie is. Het veel gebruikte argument dat het stabieler is dan aandelen en meer inkomsten genereert dan obligaties is voorbij. Beleggers in deze sector hebben nog een lange weg te gaan. Maar het kan altijd nog erger. Diverse banken creëerden in de afgelopen jaren zogenoemde ETN (Exchange-traded Notes). Deze instrumenten beleggen niet in diverse onroerend goed bedrijven maar in leningen met hypothecaire zekerheid. Het verhaal was simpel men kreeg als belegger via rentebetalingen maandelijks inkomsten. Een rustige stabiele belegging zo was de redenatie. Maar in de afgelopen weken is daar een slagveld in geweest. De Credit Suisse ETN die vijf jaar lang stabiel rond de $ 24 noteerde daalde naar $ 1,42. Het herstel van 180% naar $ 4 is spectaculair maar zorgt niet voor euforie bij beleggers.